Su Inmueble En Miami En 10 Pasos

SU INMUEBLE EN LA FLORIDA

Esta guía práctica le brinda al lector una información que consideramos útil, basada en el conocimiento y la experiencia lograda a través de los años que llevamos desempeñándonos

ADQUIRIR VIVIENDA EN LA FLORIDA

Gokapital  tiene como objetivo principal ser su asesor durante todo el proceso de búsqueda y determinación del inmueble a adquirir hasta después que se haya concluido la protocolización del mismo. Parte fundamental de nuestros servicios integrales es brindarle la mejor asesoría inmobiliaria y esto lo logramos manteniéndolos informados de todos los procesos que conllevan ser dueños de un inmueble en el sur de la Florida. A continuación le describimos los pasos a seguir para adquirir un inmueble:

A continuación le describimos los pasos a seguir para adquirir un inmueble:

PASO #1

¿PREPARADO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

Probablemente ésta es una de las decisiones más importantes que se realice, bien sea un comprador por primera vez o un comprador repetitivo. La compra de una propiedad requiere planificación ya que es una decisión no solamente financiera sino además emocional, en donde la experiencia y el apoyo de un equipo profesional serán la clave para que se convierta en un proceso divertido, acertado y no en un dolor de cabeza

PASO #2

ESCOJER AL ASESOR INMOBILIARIO ADECUADO

Escoger un asesor inmobiliario es uno de los pasos más trascendentales en el proceso de compra-venta. Su importancia es particularmente especial cuando el comprador o vendedor no está familiarizado con la zona, el mercado, documentos legales, proceso de inspección, proceso de cierre y las implicaciones financieras, legales y tributarias que conllevan la compra-venta de un inmueble. Antes de tomar esta decisión, es primordial verificar las credenciales tanto personales como de la compañía que el agente representa. Debe asegurarse que el corredor esté respaldado por un equipo profesional de contadores, abogados, compañía de títulos e inspectores, quienes lo van a apoyar durante el proceso y harán que la transacción se realice de una manera seria, confiable y exitosa

PASO #3

PRE-CALIFICACION FINANCIERA

Si su agente inmobiliario cuenta con el equipo especializado en créditos hipotecarios, quienes realmente puedan entender y satisfacer sus inquietudes y necesidades, el proceso de pre-calificación y la obtención del financiamiento no tendría que ser tan difícil como parece. Su agente deberá conectarlo con un corredor hipotecario especializado, quien será el intermediario entre los diferentes bancos que ofrecen programas para locales o extranjeros, dependiendo del caso consiguiéndole así el mejor plan y la mejor tasa de interés basado en sus posibilidades y necesidades

PASO #4

BUSCAR LA PROPIEDAD ADECUADA

Cuando se trate de escoger la propiedad deseasa y acertada, determine junto a su asesor inmobiliario, particularidades como: el espacio y ubicación del inmueble, valor de mercado en el presente y a futuro, caracteristicas del conjunto, servicios públicos y privados que se encuentren alrededor de la propiedad, entre otros aspectos. En fin, sentarse con su asesor inmobiliario y explicarle con detalles sus necesidades para que éste pueda adentrarse en el denso mercado inmobiliario y facilitarle a usted la toma de tan relevante decisión..

PASO #5

OFERTA DE COMPRA-VENTA

Una vez seleccionada la propiedad, su asesor inmobiliario deberá preparar toda la documentación necesaria para realizar una oferta, la cual se convierte automáticamente en un contrato desde el momento en el que es aceptada y ejecutada por las partes. Condiciones que se deben tomar en cuenta la realizar una oferta inmobiliaria: a nombre de quien se va a colocar el título de la propiedad, precio, cuota inicial, depósitos, modo de pago, tiempo para concluir la transacción, fecha para realizar las inspecciones y aprobación del condominio. También debe estar informado a través de su asesor de bienes raíces, los gastos asociados con la propiedad antes de realizar la oferta por ejemplo: el monto aproximado de los impuestos, el costo de las cuotas de mantenimiento asociación si la propiedad lo amerita y un estimado de los seguros.

PASO #6 

ACEPTACIÓN DE LA OFERTA

Este proceso de aceptación puede demorar un par de días dependiendo del vendedor y del tipo de transacción que se esté llevando a cabo. Una vez la oferta sea ejecutada, se le envían copias a todas las partes incluyendo a la compañía de título que se encargán de verificar que el vendedor de la propiedad este en su pleno derecho de traspasar/vender, y que no existan deudas sobre la misma.

PASO #7 

CUMPLIR CON LAS CLÁUSULAS DEL ACUERDO DE COMPRA-VENTA

Éste es uno de los pasos medulares durante el proceso de adquisición de un inmueble, ya que las cláusulas estipuladas en el acuerdo son de obligatorio cumplimiento, de lo contrario, puede representar un gasto de miles de dólares e incluso la perdida de la propiedad. El objetivo principal de su asesor inmobiliario debe ser asistirlo de manera minuciosa en el cumplimiento todas las cláusulas establecidas en el acuerdo de compra-venta durante los lapsos de tiempo determinados.

PASO #8 

FIJAR FECHA DE CIERRE

Dependerá de si la propiedad se realiza en efectivo o a través de un préstamo hipotecario. Si la transacción es en efectivo, el proceso de cierre puede ser tan corto como 10 días, o hasta 30 días después de ejecutado el acuerdo de compra-venta. Si la transacción es con financiamiento el proceso usualmente se demora 60 días.

PASO #9

INSPECCIÓN FINAL ANTES DEL CIERRE

Una caminata a través de la vivienda  antes del día del cierre es recomendada con el objetivo de verificar que las condiciones físicas del inmueble son las esperadas o pactadas durante el proceso de la negociación.

PASO #10

CIERRE

Es uno de los momentos más gratificantes durante el proceso de adquisición de un inmueble. Este día le entregarán las llaves de su propiedad, se firmarán sus documentos de cierre y se consignará el dinero para concretar la compra. Si usted está adquiriendo su propiedad en efectivo, puede realizar el cierre desde su país de origen,  y su asesor inmobiliario debe estar en la capacidad de coordinar todas las partes que intervienen en este proceso para que así cumplan con sus obligaciones a cabalidad garantizando de esta forma un cierre satisfactorio.

Financiamiento en los Estados Unidos

Es mas facil de lo que usted piensa..

Contamos con el equipo especializado en créditos hipotecarios, quienes realmente entienden sus necesidades y serán los intermediarios entre los diferentes bancos y usted, consiguiéndole así el mejor plan y la mejor tasa de interés basado en sus posibilidades y necesidades.

Este paso es crucial a la hora de tomar una decisión. Antes de que usted salga a ver la primera propiedad, el primer paso es la pre-calificación bancaria.

No hay nada más frustrante que enamorarse de una casa y luego darse cuenta que no puede pagarla. Para evitar que el proceso se convierta de algo emocionante a frustrante, debemos solo visitar propiedades que estén al alcance de nuestro bolsillo y eso solo lo podemos saber a través de la calificación bancaria.

Probablemente la adquisición de una casa es la compra más grande que usted haga y la deuda más grande que usted adquiera. Por eso debemos tener claros los términos que envuelven obtener un préstamo hipotecario

¿QUÉ ES UNA HIPOTECA?

No es más que un documento que le da el derecho al banco de usar su casa como colateral en el evento que el préstamo no sea pagado. Una vez que el préstamo se pague en su totalidad, la hipoteca desaparece y el banco ya no tendrá ningún derecho sobre su casa.

¿CÓMO ESTÁ CONFORMADA UNA HIPOTECA?

COLATERAL: es simplemente lo que usted le dio en garantía al banco para que le otorgaran el préstamo, es decir, la propiedad que adquirió.

PRINCIPAL: se refiere a la suma de dinero que usted solicitó en la hipoteca para comprar su propiedad.

INTERESES: es el cargo que el banco prestamista le cobra por el préstamo obtenido.

Adicionalmente a los intereses, los bancos pueden cobrarle puntos y costos de préstamos adicionales. Cada punto es un uno por ciento de la cantidad financiada y se financia junto al principal.

IMPUESTOS: adicional al principal e interés, usted debe pagar los impuestos de la propiedad junto con su pago mensual al banco prestamista. Los impuestos se basan en un porcentaje sobre el valor de la propiedad y varían dependiendo de la zona.

Solicítele a su agente inmobiliario que elabore un cálculo estimado sobre los impuestos de la propiedad que vaya a adquirir.

SEGUROS: cuando usted adquiere una propiedad a través de una hipoteca el banco prestamista, antes del cierre, le exige tener seguros sobre la propiedad. Existen diferentes tipos de seguros:

SEGURO DE PROPIEDAD: esta póliza cubrirá su propiedad y artículos personales contra perdidas por incendio, robo, mal tiempo entre otras causas.

SEGURO CONTRA TERCEROS: si la compra de la propiedad se realiza a título personal usted puede incluir una cobertura contra daños a terceros en su vivienda. Si la compra la realiza a nombre de una corporación (Corp. Inc. Corporation) o compañía de responsabilidad limitada (LLC) usted debe obtener una cobertura separada contra daños a terceros.

SEGURO DE INUNDACIÓN: si su casa está ubicada bajo una zona de alto riesgo de inundación el banco le requerirá que obtenga una póliza adicional contra inundaciones (Flood Insurance). Esto es generalmente para las casas y townhouses.

Usualmente los edificios tienen una póliza de seguro principal, que forma parte del pago de condominio, que incluye la póliza contra inundación.

PASOS PARA REALIZAR UNA COMPRA CON FINANCIAMIENTO

FINANCIAMIENTO PARA EXTRANJEROS

  • Inicial 35-50% (fondos en el exterior)
  • Intereses, depende de muchos factores, aproximadamente oscilan entre 4% – 6% anual
  • Generalmente créditos con intereses fijos por 5 años y prorrateados a 30 años
  • Cantidad mínima de préstamo de US$150,000.00
  • Demostrar un mínimo de 12 – 24 meses de reservas
  • Ejemplos de bancos: BAC, Total Bank, FirstBank Florida
  • Características generales de Pagos: NO-penalidades por prepago
  • Título: pueden escoger cerrar el préstamo bajo una corporación, LLC o a título personal

REQUISITOS GENERALES PARA LA APROBACION DE UN CREDITO HIPOTECARIO (Extranjeros)

  • Copia de pasaporte.
  • Copia de la Visa Americana para ingresar a EEUU.
  • Copia de la cédula de identidad.
  • Certificación de ingresos de su Contador Público (copia del carnet y certificado de solvencia).
  • Copia del Registro Mercantil de la Compañía.
  • Copia de los estados de cuenta bancarios en EEUU por los últimos 3 meses.
  • Copia de los estados bancarios en su país por los últimos 6 meses.
  • 2 cartas de referencia bancarias.
  • 3 cartas de referencia crediticia personal (Visa o Máster).
  • Copia de los estados de cuenta de las tarjetas de crédito por los últimos 3 meses.
  • 2 cartas de referencias personales.
  • Curriculum Vitae por los 10 últimos años.
  • Breve descripción de su negocio y carta explicativa, donde diga de qué manera obtuvo su patrimonio.
  • Copia de factura de pago de servicios (luz, agua, etc) de su residencia en su país.
  • Copia de los cheques y/o transferencias dados al vendedor como anticipo o compañía de título,
  • junto al extracto bancario mostrando la transacción de este pago.
  • Copia de su contrato de compra y venta totalmente ejecutado.
  • Si la propiedad se adquiere a nombre de una corporación se solicitará información adicional.

CARACTERISTICAS QUE DEBE BUSCAR EN UN CORREDOR INMOBILIARIO

Usted debe sentirse seguro de que puede confiar plenamente en su agente inmobiliario. Puntos primordiales que debe buscar en su agente inmobiliario:

  • Compromiso | Confianza | Equipo de asesores | Conocimiento
  • Experiencia  |  Honestidad  |  Responsabilidad

A diferencia de muchos países en Sur América, en Estados Unidos, el proceso de búsqueda de una propiedad se canaliza a través de un sistema estándar llamado MLS (Multiple Listing System) en donde por ley los licenciados deben colocar todas las propiedades a la venta, por lo tanto todos los agentes inmobiliarios tienen acceso a los mismos inmuebles

GASTOS DE CIERRE, REGISTRO

Los gastos de cierre son costos relacionados con la protocolización, en nuestros países podrían llamarse gastos de registro. En todas las transacciones de compra-venta en bienes raíces asumimos gastos de cierre relacionados que incluyen los costos de registro, título, seguro de título, cargo de la compañía de registro por efectuar el cierre, en caso de financiamiento, los costos relacionados por emitir una hipoteca. Cuando se está adquiriendo una propiedad a través de una hipoteca, se debe considerar los gastos de cierre como una parte muy importante de la inversión inicial y se debe estar preparado para asumir una cantidad de gastos adicionales por emitir una hipoteca.

Los gastos de cierre dependen de si la propiedad se está adquiriendo en efectivo, a través de un financiamiento o si es una construcción nueva. A continuación, se proporcionan estimados que detallan, de forma ilustrativa, los gastos basados en las opciones de compra. Cada caso es diferente y por lo tanto es recomendable siempre consultar con el asesor inmobiliario:

Compra en efectivo: se calcula un aproximado de 1.5% del valor de la propiedad, lo cual incluye: los gastos de registro de título, seguro de título, estampillas, cargo de la compañía de título por realizar el cierre, entre otros.
Compra con financiamiento: si la adquisición se realiza a través de una hipoteca, los gastos de cierre son aproximadamente entre 4 – 6% del valor de la propiedad, lo cual incluye los gastos de registro más los cargos del banco por emitir el préstamo. La diferencia entre el porcentaje de gastos de cierre depende de muchos factores, los cuales incluyen: la institución financiera (todos los bancos y/o gestores de hipotecas cobran diferentes montos y porcentajes por emitir el préstamo), monto de inicial, perfil financiero, entre otros elementos.

Nueva construcción: cuando usted adquiere una propiedad nueva, los desarrolladores cobran, en el cierre, una cuota especial denominada “cuota de impacto” (Developer Fee). Éste es un cargo muy común en todos los contratos de pre-construcción. ¿Qué significa este cargo realmente? La cuota de impacto no es más que una compensación al desarrollador por el tiempo y riesgo invertido en el desarrollo del proyecto. El porcentaje a cobrar depende del tamaño del proyecto, el costo total de desarrollo y el riesgo asociado con la construcción del mismo. Generalmente varía entre el 1.25 – 1.75% del valor del inmueble.
Su agente inmobiliario en conjunto con el prestamista y la compañía de título, le deben proveer un estimado de buena fe en donde se estipula el aproximado de todos los gastos relacionados con la compra.

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